Drohende neue Steuerpflicht in No-PE-Strukturen für Immobilieninvestments

Von Tobias Klass und Verena Seevers

13. August 2018

Nach einem neuen Gesetzesentwurf unterliegen im Ausland ansässige Gesellschafter von ebenfalls im Ausland ansässigen Gesellschaften mit ihren Gewinnen aus dem Anteilsverkauf der deutschen Besteuerung, wenn die Gesellschaften überwiegend deutschen Grundbesitz halten. Besonders betroffen sind natürliche Personen, die direkt oder über Personalgesellschaften oder Fonds in Immobiliengesellschaften investieren.

Zum 1. Januar 2019 soll in Deutschland eine neue Exit-Besteuerung eingeführt werden, die Investments in deutsche Immobilien nachteilig betreffen kann und neue Strukturierungsüberlegungen und alternative Exit-Strategien auf den Plan rufen sollte.

No-PE-Strukturen

In klassischen No-PE-Strukturen, in denen ausländische Gesellschaften (z.B. eine luxemburgische S.à r.l) in Deutschland gelegenen Grundbesitz halten, ohne in Deutschland eine Betriebstätte zu begründen („No Permanent Establishment“), unterliegen die Vermietungseinkünfte aus Deutschland der deutschen Körperschaftsteuer (einschließlich Solidaritätszuschlag ca. 15,8%), nicht aber der deutschen Gewerbesteuer (regelmäßig zwischen 7-17%). Ebenfalls der Körperschaftsteuer unterliegen in diesen Strukturen bisher Veräußerungsgewinne, die durch eine Veräußerung der deutschen Immobilien im Wege eines Asset Deals erfolgen.
Gewinne aus der Veräußerung der Anteile an ausländischen Immobiliengesellschaften im Wege des Share Deals waren in Deutschland bislang jedoch nicht steuerpflichtig, sofern die Gesellschafter der Immobiliengesellschaft Steuerausländer waren und die Anteile keiner deutschen Betriebstätte der Gesellschafter zugeordnet wurden. Das soll sich zum 1. Januar 2019 ändern.

Gesetzesentwurf: Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Derzeit wird ein neues Gesetz auf den Weg gebracht, das dem deutschen Fiskus die Besteuerung der Gewinne in den oben beschriebenen Auslandssachverhalten erlaubt. Obwohl in diesen Fällen der anteilsveräußernde Gesellschafter sowie die Immobiliengesellschaft im Ausland ansässig sind, soll der Gewinn künftig der deutschen Körperschaft- oder Einkommensteuer unterliegen, wenn der Wert der Anteile an der Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar überwiegend auf deutschem Grundbesitz beruht.
Die Steuer auf die Veräußerungsgewinne variiert nach der Rechtsform des Gesellschafters. Kapitalgesellschaften unterliegen im Grundsatz der deutschen Körperschaftsteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag) von ca. 15,8%. Sofern sie jedoch die Voraussetzungen des nationalen Schachtelprivilegs erfüllen, sind sie von der Steuer befreit. Natürliche Personen, z.B. auch Investoren eines steuertransparenten Fonds, unterliegen mit den Gewinnen – je nach Beteiligungshöhe – einer effektiven Einkommensbesteuerung von ca. 25% bis 30%. Sie werden von der Gesetzesänderung am nachteiligsten betroffen. Zudem werden alle Gesellschafter von Gesellschaften, die überwiegend (zu mehr als 50% ihres Vermögens) deutschen Grundbesitz halten, im Veräußerungsfall in Deutschland steuererklärungspflichtig und setzen sich dem Risiko der Strafverfolgung und der Belastung mit Bußgeldern aus, wenn sie dieser Erklärungspflicht nicht nachkommen. Zu beachten ist, dass diese Steuerpflicht unabhängig von der Beteiligungshöhe des Gesellschafters eingreifen soll, sodass auch Gesellschafter mit einer Beteiligung von weniger als 1% bereits steuererklärungspflichtig und ggfs. steuerpflichtig werden.

Hintergrund des Gesetzesentwurfs

Der Hintergrund dieser Gesetzesänderung ist, dass dem deutschen Fiskus nach vielen zwischen-staatlichen Doppelbesteuerungsabkommen (im Einklang mit internationalem Standard) zwar ein Besteuerungsrecht für die hier beschriebenen Sachverhalte zusteht, bislang jedoch die nationale Vorschrift fehlte, dieses Besteuerungsrecht auch wahrzunehmen. Diese Lücke will der Gesetzgeber nun schließen. Derzeit handelt es sich noch um einen Gesetzesentwurf, der jedoch – vorausgesetzt er durchläuft das Gesetzgebungsverfahren erfolgreich – bereits mit Wirkung zum 1. Januar 2019 in Kraft treten soll.
Um Fälle zu erfassen, in denen die Quote des deutschen Immobilienvermögens kurz vor der Veräu-ßerung unter 50% gebracht wird, soll das neue Besteuerungsrecht auch dann eingreifen, wenn deutscher Grundbesitz zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb des letzten Jahres mehr als 50% des Gesellschaftsvermögens ausmachte. Allerdings können die Finanzämter diese erweiterte Steuerpflicht im Einzelfall erst dann anwenden, wenn die jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen der Bundesrepublik dieses erweiterte Besteuerungsrecht einräumen. Die Neuverhandlung der bilateralen Abkommen erfolgt bisher sukzessive, so dass diese spezielle Erweiterung in Einzelfällen erst in einigen Jahren Anwendung finden wird.

Praxis-Tipps

In der Praxis gilt es vor allem drei Punkte zu beachten:
• In vielen Fällen können alternative Investmentstrukturen – oder im Falle bestehender No-PE-Strukturen: rechtzeitige individuelle alternative Exit-Modelle – zu einer Steuerverschonung in Deutschland führen.
• Neben einer potentiellen Steuerpflicht ist im Einzelfall zu prüfen, welche Investoren einer deutschen Steuererklärungspflicht unterliegen.
• Investoren müssen beim Exit bedenken, dass es in kombinierten Asset und Share Deal Ver-käufen zu einer doppelten Besteuerung der Veräußerungsgewinne kommen kann, wenn die (besteuerten) Gewinne aus einem Asset Deal zum Zeitpunkt der Anteilsveräußerung noch nicht repatriiert wurden.
• Für Gesellschafter von Investment-Vehikeln, die nur teilweise in deutschen Grundbesitz investieren und daneben noch andere Investments tätigen (z.B. Grundbesitz in anderen Staaten halten oder über anderes Vermögen, z.B. Gesellschaftsbeteiligungen, verfügen), wird es in vielen Fällen eine Herausforderung, den Nachweis zu erbringen, dass die 50%- Grenze an deutschem Grundbesitz nicht überschritten wurde. Dies gilt insbesondere für Minderheitsgesellschafter, denen die Beschaffung der für eine Bewertung notwendigen Informationen regelmäßig schwer fallen wird. In Ankaufskaufverträgen und Gesellschaftervereinbarungen sollte diesem Umstand künftig Rechnung getragen werden. Administrativ ist im Besteue-rungsfalle zudem zu beachten, dass die Vorschrift (nach derzeitigem Gesetzesentwurf) auf Wertänderungen ab dem 1. Januar 2019 abstellt. Dies ist grundsätzlich positiv, da Wertstei-gerungen bis zu diesem Stichtag von einer Besteuerung verschont bleiben. Gleichzeitig wird jedoch eine Bewertung der Immobilien zum Stichtag 1. Januar 2019 notwendig, um im späteren Exit-Zeitpunkt den Nachweis der (niedrigeren) Besteuerungsgrundlage erbringen zu können.

 
 
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